目前國內零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個(gè)世紀70年代使用的市場(chǎng)調研法.即只對幾個(gè)微觀(guān)的市場(chǎng)因素進(jìn)行調查。很多店鋪的選址工作做的不細，開(kāi)了店才知道后悔，可是錢(qián)已經(jīng)投下去了。時(shí)下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營(yíng)的書(shū)，就這方面寫(xiě)的很細了，這里就不做贅述。下面談?wù)劤３１晃覀兒雎缘?個(gè)重要細節：

城市的分類(lèi)：在大型連鎖經(jīng)營(yíng)項目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市，怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是首先遇到的問(wèn)題。在傳統的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展狀況等。忽略了一個(gè)宏觀(guān)的大前提，城市的類(lèi)型。下面我簡(jiǎn)單談一下：

城市可以大概的分為3類(lèi)，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市

1. 工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個(gè)或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據其工業(yè)項目的不同我們有可以對其分類(lèi)為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開(kāi)始又出現了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周?chē)瑢儆谛l星城的范疇。

2. 交通樞紐城市：一般這類(lèi)城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理位置和行政區劃。它們的建城時(shí)間都很早大多數都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類(lèi)：門(mén)戶(hù)型（進(jìn)入某個(gè)地區的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個(gè)交通干線(xiàn)交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個(gè)主要的出海港或內陸港：如大連、秦皇島）、地區核心型（某個(gè)地區的核心城市：如沈陽(yáng)、西安）

3. 混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類(lèi)為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周?chē)墓I(yè)衛星城或園區發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟貿易中心城市（依托其在經(jīng)濟和貿易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開(kāi)發(fā)新興工業(yè)園區和工業(yè)衛星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長(cháng)春）。

在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)來(lái)確定自己的業(yè)態(tài)類(lèi)型、目標顧客、商品結構、價(jià)格帶、競爭方法等。[pagebreak]
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我們看個(gè)案例：

背景：某連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚百貨公司準備在東北地區選擇個(gè)城市開(kāi)第2家分店。

有3個(gè)城市可以選擇：1、大慶 2、沈陽(yáng) 3、大連

其投資預算為4億元。準備4年收回投資。

目標顧客：23－45歲時(shí)尚女性顧客

商品均價(jià)：100元~400元

平均客單價(jià)：200元

經(jīng)營(yíng)模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營(yíng)專(zhuān)柜

分析：（以下為內部資料僅供參考，做樣本分析用途，私自應用后果自負）

首先，對城市進(jìn)行逐個(gè)分析。

1、大慶：礦業(yè)城市，

消費者結構：人口200萬(wàn)，目標顧客平均月收入2300元，處于人口穩定期。目標顧客占人口比率的6%左右。

商業(yè)結構：傳統商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭不激烈。商業(yè)被輻射地區。

基本成本：人員成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。

從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較小，但因競爭不劇烈相對值很大。2、消費者基數足夠支撐本百貨公司，且無(wú)分流。3、投資成本較少。4、未來(lái)5年消費結構穩定。

2、沈陽(yáng)：地區核心型城市

消費者結構：市區人口400萬(wàn)，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的12%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。

商業(yè)結構：傳統商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭激烈。商業(yè)輻射周邊地區。

基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來(lái)5年消費者總量會(huì )有所增長(cháng)。5、仍然有新競爭者進(jìn)場(chǎng)。[pagebreak]
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3、大連：港口型城市

消費者結構：市區人口300萬(wàn)，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的13%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。而且有旅游消費。

商業(yè)結構：傳統商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭激烈。商業(yè)輻射周邊地區。

基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來(lái)5年消費者總量會(huì )有所增長(cháng)。5、仍然有新競爭者進(jìn)場(chǎng)。

綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽(yáng)雖然消費基數大但分流嚴重。不確定的因素過(guò)多無(wú)法做其銷(xiāo)售總額的預算。也很難做正確的評估。大連的狀況和沈陽(yáng)差不多。因此，我們結論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開(kāi)發(fā)。

城市功能區的分類(lèi)：當我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對其的地圖按功能進(jìn)行區域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區、工業(yè)區、商業(yè)區和行政區。下面我簡(jiǎn)單談一下：

1. 居住區：大量的居民社區，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

2. 工業(yè)區：工廠(chǎng)云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買(mǎi)意愿小。而商業(yè)購買(mǎi)居多。

3. 商業(yè)區：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。

4. 行政區：政府機關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實(shí)程度比較高。

5. 學(xué)校區：學(xué)校云集，有較強的獨立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。[pagebreak]
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在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區。之后才去確定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。這里我們要明確的是不同區域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區，功能區是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區分。我們一般的做法是將不同的功能區用不同的顏色標志出來(lái)，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周?chē)墓δ軈^的分布狀況。

這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：

社區：以北是個(gè)正在建設的大型社區，人口月10000戶(hù)，2年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區。南面是一個(gè)大學(xué)。無(wú)競爭對手。

交通：處于十字路口，有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)。

物業(yè)狀況：12000平方米，2層。

房租：60萬(wàn)/月

在未經(jīng)選址調查的情況下簽約并開(kāi)店。業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。

經(jīng)營(yíng)狀況：

開(kāi)業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營(yíng)業(yè)額9萬(wàn)左右。發(fā)生嚴重的虧損。

分析：

1、工業(yè)人口過(guò)多且都是經(jīng)過(guò)，不會(huì )下車(chē)購買(mǎi)商品。

2、居民區還在發(fā)展階段。

3、學(xué)生的消費較單一，無(wú)法形成規模。

4、業(yè)態(tài)選擇有誤。

解決的方法：經(jīng)過(guò)研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

結果：1樓銷(xiāo)售額日均為25萬(wàn)，毛利率25%。

2樓銷(xiāo)售額為8萬(wàn)，毛利為12%。

以上我們可以總結出，選址前的宏觀(guān)決策的重要作用。

來(lái)源： 品牌家紡網(wǎng)

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