業(yè)內專(zhuān)家認為，樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀(guān)調控一直所引導追求的。堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，住房金融就不會(huì )引發(fā)系統性風(fēng)險

如何看待增速放緩？

百城房?jì)r(jià)連漲23個(gè)月后首次下跌，但告別高增速不意味著(zhù)市場(chǎng)終結

“我對住宅市場(chǎng)不看好。我認為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹的“高調看空”，讓樓市走向再次成為焦點(diǎn)。

交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫最直接的表現。端午節期間，北京住宅交易量創(chuàng )下7年來(lái)的同期新低。國家統計局數據也顯示，今年前4月，我國商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.9%。“同一片區，去年夏天中介還說(shuō)沒(méi)房源，結果這倆月居然帶我們看了50多套房。”上月在北京西南二環(huán)買(mǎi)下一套二手房的蔡女士很感慨。

部分城市房?jì)r(jià)止漲甚至下跌，被認為是樓市分化、降溫的標志。國家統計局數據顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性?xún)r(jià)格回調。中國指數研究院[微博]的數據也顯示，今年5月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。

外資機構集體唱衰也為中國樓市增添了一抹悲觀(guān)。5月，穆迪宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)預期從此前維持了18個(gè)月的“穩定”調整為“負面”。投行巴克萊預計中國內地房地產(chǎn)的衰退趨勢將延續至2015年。瑞銀則指出，房地產(chǎn)持續大幅下滑將是未來(lái)兩年中國經(jīng)濟面臨的最大下行風(fēng)險，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)。

“拐點(diǎn)”“惡化”“負面”……中國樓市果真進(jìn)入下行通道了嗎？

增速下降并不等于負增長(cháng)。在住房和城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊看來(lái)，新開(kāi)工面積、成交量出現同比負增長(cháng)，是由于2013年同期的基數過(guò)大。如果與2008年至2012年同期指標相比，仍屬正常增長(cháng)。“過(guò)去增速那么高，現在下降些也是市場(chǎng)正常調節。”

受不動(dòng)產(chǎn)的特性影響，市場(chǎng)分化不僅是正常調節，也是發(fā)展主流。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉分析，今年4月，部分城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比下降的原因有三：其一，當地居民住房保有水平偏高，其二，產(chǎn)業(yè)結構調整過(guò)程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區域；其三，該區域存在住房供給過(guò)量或價(jià)格過(guò)高問(wèn)題。房?jì)r(jià)下降屬于正常的市場(chǎng)調節。

房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)就是不可避免的規律。住建部政策研究中心主任秦虹認為，經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(cháng)，住房市場(chǎng)目前已邁入高基數低增長(cháng)的發(fā)展階段，這是必然趨勢。“行業(yè)增速調整并不意味著(zhù)市場(chǎng)的終結。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤(pán)’，這樣的分析值得商榷。”

對于外資機構的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機構對中國市場(chǎng)的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市場(chǎng)特點(diǎn)套用到中國市場(chǎng)分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機構的數據也缺乏科學(xué)支撐。“比如有一份研究報告稱(chēng)2013年中國城市竣工住房面積達25.96億平方米，比國家統計局數據高了一倍多。據此計算，對市場(chǎng)走勢的判斷就會(huì )有很大不同。”

會(huì )不會(huì )出現“次貸危機”“日式崩盤(pán)”？

不會(huì )出現斷崖式暴跌，需防范價(jià)格增長(cháng)過(guò)快導致市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對宏觀(guān)經(jīng)濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(cháng)，上下游涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，影響面較廣。

更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩直接關(guān)系到金融安全。劉洪玉提供的數據顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額和個(gè)人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占機構各項貸款余額的6.6%，個(gè)人購房貸款余額占14.1%，一旦市場(chǎng)出現較大波動(dòng)將對金融安全產(chǎn)生不利影響。

此次樓市調整是近十幾年來(lái)首次非行政干預因素導致的市場(chǎng)波動(dòng)，也引發(fā)輿論格外關(guān)注。

“過(guò)去十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每3至4年也會(huì )出現周期性調整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場(chǎng)調整，本次樓市變化是歷史上首次出現的非政策因素導致的市場(chǎng)降溫，可能會(huì )導致本輪調整周期較長(cháng)深度較深。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，本次出現調整的原因有三：一是資金價(jià)格上漲導致房地產(chǎn)按揭、開(kāi)發(fā)信貸收緊，房地產(chǎn)不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線(xiàn)城市出現供應過(guò)剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面新聞增多的情況下，購房者預期出現變化。

正是基于以上原因，當三四線(xiàn)城市陸續出現供應過(guò)量、價(jià)格停滯甚至下跌時(shí)，人們擔憂(yōu)“斷供”蔓延引發(fā)美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二線(xiàn)樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過(guò)去一年豪賭“地王”的大量房地產(chǎn)企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會(huì )否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應，導致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場(chǎng)所擔心的。

“我們不可能出現美國式的次貸危機。在美國，金融機構在全部存量住房中擁有的權益超過(guò)50%，而我國住房金融發(fā)展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說(shuō)。

國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所副所長(cháng)宋立分析，日本房?jì)r(jià)出現整體趨勢化下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮化率實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數的比例嚴格來(lái)算，中國真正的城市化率不超過(guò)40%。因此房?jì)r(jià)不會(huì )出現外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入趨勢性下降，只是階段性調整。”

劉洪玉也認為，日本地價(jià)泡沫的破滅，市場(chǎng)飽和、價(jià)格過(guò)高是內因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮化發(fā)展過(guò)程中，住房市場(chǎng)有實(shí)際的使用需求支撐。“中國樓市不會(huì )出現所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價(jià)格增長(cháng)過(guò)快導致的住房市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房?jì)r(jià)格的基本穩定。”

房地產(chǎn)金融風(fēng)險究竟多大？

“影子銀行”規模未知是最大風(fēng)險，住房金融不盲目擴大杠桿就不會(huì )引發(fā)系統性風(fēng)險

盡管樓市并未進(jìn)入趨勢性下降，但并非毫無(wú)風(fēng)險。“中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。”劉洪玉坦言。

去年下半年，信貸政策趨緊，多數房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行系統獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等“影子銀行”，來(lái)完成土地購置、開(kāi)發(fā)建設與資產(chǎn)運營(yíng)。今年5月，53家信托公司參與發(fā)行了306只固定收益類(lèi)信托產(chǎn)品。

“影子銀行”無(wú)疑推高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業(yè)融資成本在7%與17%之間。

“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的投資能力，導致更激烈的土地出讓市場(chǎng)競爭和更高的地價(jià)，另一方面也提高了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平，降低了其抵御市場(chǎng)風(fēng)險的能力。”劉洪玉說(shuō)。

房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)“影子銀行”融資的規模不詳，也是業(yè)界擔憂(yōu)所在。今年以來(lái)，惠州光耀、寧波興潤、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發(fā)了眾多民間借貸糾紛。

“沒(méi)有機構可以統計出目前房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)影子銀行融資的具體規模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風(fēng)險。”張大偉說(shuō)。

不過(guò)，“影子銀行”的問(wèn)題已引起相關(guān)部門(mén)的高度重視，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機構都在評估和防范風(fēng)險。業(yè)內預計房地產(chǎn)信托等通道類(lèi)業(yè)務(wù)今年規模將會(huì )大減。

秦虹也認為，盡管今年前4月個(gè)人按揭貸款偏緊，對企業(yè)回款影響很大，“但只要我們堅持不搞美國式的零首付或低首付，堅持控制投資投機性需求，不盲目擴大杠桿，我國的住房金融就不會(huì )引發(fā)系統性風(fēng)險。”

樓市還有機遇嗎？

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬

在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，目前樓市出現的調整既是正常的，也是宏觀(guān)調控一直所引導追求的。

“目前出現的調整，是我國住房市場(chǎng)迎來(lái)的一次難得的自我調整機會(huì )，大趨勢正朝著(zhù)中央政府過(guò)去幾年來(lái)一直追求的樓市合理回歸的方向發(fā)展，是政府和包括絕大部分開(kāi)發(fā)商在內的社會(huì )各界普遍期盼的，非常有利于住房市場(chǎng)的持續健康穩定發(fā)展。所以中央政府層面暫時(shí)還沒(méi)有‘救市’的需要。”劉洪玉說(shuō)。

調整期的中國樓市仍充滿(mǎn)機會(huì )。在房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科集團總裁郁亮看來(lái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了它的黃金歲月，進(jìn)入了白銀時(shí)代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬。”

秦虹分析，目前我國24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬(wàn)人在城鎮生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲蓄人口的主體，他們是改善型需求的購房者。“中國的人口結構正處于兩者疊加的高位期，因此未來(lái)房地產(chǎn)的需求仍然很大。”

來(lái)源： 最新紡織

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