繼增值稅改革試點(diǎn)，于今年1月1日在上海交通運輸業(yè)和部分現代物流業(yè)開(kāi)始實(shí)施后，又一項惠及物流行業(yè)的政策也在龍年春節后“落地”。
????近日，財政部發(fā)布了《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》?（以下簡(jiǎn)稱(chēng)?《通知》）。根據《通知》要求，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對物流企業(yè)自有的?（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。
????對于《通知》的出臺，北京工商大學(xué)教授洪濤表示，這次降低倉儲用地稅費，是落實(shí)物流“國九條”的重要舉措，將實(shí)實(shí)在在地降低物流企業(yè)的制度性成本，降低物流企業(yè)流通費用。去年8月出臺的物流業(yè)“國九條”明確提出：“研究完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策，既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿(mǎn)足大宗商品實(shí)際物流需要。”
????在物流用地難的大背景下，一紙通知給物流企業(yè)利好幾何？
????地價(jià)高企?一?“庫”難求
????2011年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不折不扣的“寒冬”。與之形成鮮明對比的是，近幾年來(lái)物流地產(chǎn)供不應求的一片“繁榮”景象。近幾年，全國各地市場(chǎng)需求的快速增長(cháng)，拉動(dòng)物流項目建設的熱情迅速升溫。加之，物流用地總量不足，進(jìn)一步加劇物流用地緊張的局面。
????來(lái)自中國倉儲協(xié)會(huì )的數據顯示，15年來(lái)，中國倉儲面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增長(cháng)。2010年實(shí)有倉庫面積僅為5.5億平方米，而同期全國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米。中國倉儲協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)沈紹基分析說(shuō)，一方面是由于城市化進(jìn)程中很多城區的倉庫被拆遷，另一個(gè)更重要的原因是用于倉儲的土地供應量太少。
????物流倉儲資源的緊張助推了物流用地價(jià)格的上漲。這也讓物流企業(yè)面臨更大的成本壓力。
????“我們公司的一個(gè)物流配送中心項目，是分三期建設的。一期占地200畝的物流基建項目已經(jīng)竣工。但是由于二期180畝的土地遲遲得不到落實(shí)，而無(wú)法開(kāi)工。”一位民營(yíng)物流企業(yè)的老總向記者抱怨說(shuō)。
????同時(shí)，各路競爭者的加入，推動(dòng)了許多城市地價(jià)相應的上漲。物流用地的價(jià)格大大超過(guò)了物流企業(yè)的承受能力。早在去年年初，我國部分一線(xiàn)城市，如上海、深圳等，物流用地價(jià)格每畝高達60萬(wàn)~100萬(wàn)元。在天津、河北等地，土地價(jià)格也比前幾年提高了3~4倍。
????上述物流企業(yè)老總告訴記者：“土地取得的難度和成本都在增加。現在很多需要通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌等方式取得。地方政府打算16.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格公開(kāi)招標拍賣(mài)這塊土地，價(jià)高者得。這助推了土地出讓金標準的提高。如果按照目前物流用地動(dòng)輒上百萬(wàn)元的價(jià)格，將大大超出項目的投資運營(yíng)成本，這是我們沒(méi)有辦法承受的。”2011年，北京通州區的一塊物流用地拍出近250萬(wàn)元/畝的天價(jià)。
????物流用地的供不應求，不僅使物流企業(yè)拿地成本飆升，用地的租金價(jià)格也水漲船高。仲量聯(lián)行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自2010年以來(lái)一路飆升，2011年的漲幅更是超過(guò)10%。有業(yè)界人士預測，未來(lái)幾年，物流用地的租金還會(huì )有30%左右的漲幅。而且，用地難、用地貴的狀況已經(jīng)從東部發(fā)達地區向中西部地區蔓延。有些西部省市的倉庫租金甚至超過(guò)了部分東部沿海城市。
????降低成本?滿(mǎn)足需求
????包括土地在內的成本持續上升，已經(jīng)成為制約物流業(yè)轉型升級的“攔路虎”。
????近幾年，從中央到地方出臺的加快物流業(yè)發(fā)展的政策中，幾乎都提到支持優(yōu)勢企業(yè)兼并重組、整合物流資源。物流企業(yè)發(fā)展壯大，擴大規模是必然選擇。但是物流企業(yè)普遍存在的資金鏈緊張，往往是橫亙在其做大做強路上的主要障礙。高昂的用地成本無(wú)疑加劇了這一狀況。
????在各地建立分（子）公司和辦事處，是物流企業(yè)擴大經(jīng)營(yíng)規模的常規方式。增加網(wǎng)點(diǎn)數量對物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，對資金的要求并不高。但是相關(guān)配套設施，如物流配送中心，對于操作空間、裝備設施等方面就會(huì )有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買(mǎi)地。這往往使“家底”并不殷實(shí)的物流企業(yè)進(jìn)退兩難——安于現狀不利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，擴大規模卻面臨資金壓力。
????更令人擔憂(yōu)的是，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設施的使用成本往往要高于其他既有設施的平均成本。入駐企業(yè)要在物流服務(wù)過(guò)程中消化過(guò)高的建設成本，必定帶來(lái)其客戶(hù)成本的上升。這樣，新建設施不僅無(wú)法降低成本，反而會(huì )提高社會(huì )物流成本。
????根據現行的政策規定，大型城市的土地使用稅年稅為每平方米1.5~30元，中等城市為每平方米1.2~24元，小城市每平方米0.9~18元，縣城、建制鎮、工礦區每平方米0.6~12元，而在各地的具體執行中，實(shí)際稅收可能更高。對于需要大規模占地的物流企業(yè)而言，用地成本之高可見(jiàn)一斑。“現在還沒(méi)有收到當地政府相關(guān)部門(mén)下發(fā)的文件和具體執行方案。希望地方政府能考慮到，目前很多倉儲企業(yè)是以租用土地而不是購買(mǎi)土地建設倉儲設施為主的實(shí)際情況，制定出真正地讓企業(yè)受益的實(shí)施方案，實(shí)實(shí)在在地減輕企業(yè)用地成本過(guò)高的負擔，在滿(mǎn)足企業(yè)用地需求的同時(shí)，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。”寧夏佳奇石化實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理郝殿君表示。
????不過(guò)，郝殿君對《通知》給予了積極的評價(jià)：“物流倉儲企業(yè)土地使用稅稅負減半政策的實(shí)施，將為物流企業(yè)節約不少成本，緩解現金流緊張的壓力。”
????許多業(yè)界人士也表達了同樣的看法。在他們看來(lái)，通過(guò)財稅手段降低倉儲用地的征稅比例，勢必會(huì )推動(dòng)中國物流業(yè)的健康發(fā)展并減輕物流企業(yè)負擔。目前，包括快遞企業(yè)在內的許多物流企業(yè)，都在通過(guò)自建倉儲和分揀中心等來(lái)延伸服務(wù)鏈條和提高服務(wù)質(zhì)量和水平。該政策將有利于其加快物流基礎設施建設的力度和步伐。
????值得注意的是，《通知》中對倉儲設施用地面積作出了界定，物流企業(yè)想享受用地稅負減半的優(yōu)惠，倉儲面積需在6000平方米以上。“這個(gè)規定能加速物流倉儲資源的整合，有利于推動(dòng)物流業(yè)的集約化和規模化的方向發(fā)展。”郝殿君分析說(shuō)。
????政策利好?有待細化
????作為促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展又一項優(yōu)惠政策，特別強調了“大宗商品倉儲設施用地”。究其原因，大宗商品不僅事關(guān)國計民生和國家經(jīng)濟安全，而且這類(lèi)商品的倉儲用地面積較大，但利潤極低。相對于其他類(lèi)型商品的用地，大宗商品倉儲設施的投資運營(yíng)成本與后期的收益比更加懸殊。
????加大對“大宗商品倉儲設施用地”給予稅收優(yōu)惠，無(wú)疑將助力大宗商品流通，大大降低大宗商品的物流成本。特別是對于從事大宗商品的運輸企業(yè)而言，便于其進(jìn)行規模化倉儲，提高其集約化和規模化程度，促進(jìn)其做大做強。
????肯定其積極的意義和作用的同時(shí)，該項政策在落實(shí)和執行中可能出現的問(wèn)題同樣不容回避。
????以農產(chǎn)品為例，農產(chǎn)品運輸還包括大量的零散貨運輸類(lèi)別。因此要確保農產(chǎn)品流通成本的持續降低，還需結合運輸、倉儲、市場(chǎng)等多項措施綜合調控才能實(shí)現。
????一位業(yè)內人士告訴記者，雖然《通知》已經(jīng)發(fā)布，但是具體執行方案仍在制定中，他盼望政策早日落地，尤其能落實(shí)到真正需要倉儲用地的物流企業(yè)。當下，有的企業(yè)自建倉儲的主要目的并不是出于擴大經(jīng)營(yíng)規模，而是為了投資土地升值。甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)以物流項目開(kāi)發(fā)之名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)。政策和資源是有限的，非物流企業(yè)占用了政策，就會(huì )擠壓有用地需求的物流企業(yè)的政策空間。
????之所以會(huì )出現鳩占鵲巢的情況，除了相關(guān)職能部門(mén)的把關(guān)和監管不嚴有關(guān)外，地方政府過(guò)分依靠土地財政是另一個(gè)重要原因。世邦魏理仕北京公司工業(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿曾直言，大多數熱點(diǎn)城市的政府，并不愿意將土地規劃為物流用地，因為物流倉儲通常占地大而稅收少。而且，相比較而言，倉儲用地的出讓成交價(jià)格也遠不及住宅、商業(yè)用地等。在熱點(diǎn)城市中，直接規劃用于物流倉儲的地塊少之又少，即使有也是作為商務(wù)園區或工業(yè)園區的配套。
????如何避免此類(lèi)情況的出現？郝殿君建議，一方面要加強物流用地的科學(xué)規劃和監管。在此基礎上，在制定具體執行方案時(shí)，制定甄別企業(yè)的標準。另一方面在土地產(chǎn)權方面也要有所界定。如果土地的經(jīng)營(yíng)者和產(chǎn)權的所有人不是一體的，則不能享受稅費減半的優(yōu)惠。
????此外，有分析人士還指出，計劃經(jīng)濟時(shí)代，許多大型制造企業(yè)都建有大量物流倉儲設施。這種類(lèi)型的企業(yè)，至今仍為數不少。從發(fā)展趨勢來(lái)看，現代制造業(yè)，就是要將物流、倉儲等輔業(yè)剝離。因此，該政策的具體執行方案最好能體現出，鼓勵制造企業(yè)剝離相關(guān)物流業(yè)務(wù)的導向性。對于主動(dòng)剝離物流業(yè)務(wù)的企業(yè)，給予一定的資金、政策等方面的扶持。這將進(jìn)一步釋放制造企業(yè)的物流需求，加快制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展進(jìn)程。
????政策落實(shí)的另一個(gè)難點(diǎn)是，對物流企業(yè)類(lèi)別的界定。《通知》對享受土地使用稅稅負減半優(yōu)惠的企業(yè)類(lèi)別也有嚴格的要求——“物流企業(yè)是指為工農業(yè)生產(chǎn)、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉儲、配送服務(wù)的專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)。”但物流行業(yè)是一個(gè)復合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，許多物流企業(yè)多為綜合經(jīng)營(yíng)，除物流外，還涉及加工、包裝、貿易等多種業(yè)務(wù)。如何將其土地的使用界定為物流用途，也考驗著(zhù)政策制定和執行者的智慧。

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