仲量聯(lián)行在近日發(fā)布的物流地產(chǎn)報告中提到，今年至少有254億美元的中國資本流向物流地產(chǎn)，且未來(lái)因為消費的不斷升級，物流地產(chǎn)還將面臨供不應求的市場(chǎng)局面。不過(guò)，與巨大市場(chǎng)空間伴隨的還有由投資周期長(cháng)、回報慢帶來(lái)的資金和運營(yíng)能力的雙重考驗。

投資額：至少254億美元

萬(wàn)科日前發(fā)布的8月業(yè)績(jì)報告顯示，萬(wàn)科在8月又新添5宗物流地塊，分別位于蘇州、昆明、廣州。這也進(jìn)一步揭示了萬(wàn)科在物流地產(chǎn)上的雄心。而在更早之前，萬(wàn)科領(lǐng)銜厚樸、高瓴資本、中銀集團，以3.38新加坡元/股、總代價(jià)約159億新元（約790億元人民幣），成功收購新加坡上市物流公司普洛斯的全部股份。這也成為亞洲歷史上最大的私募股權并購，也成為了物流行業(yè)的最大并購。

除了萬(wàn)科之外，其他企業(yè)對于物流地產(chǎn)的熱情也在逐漸升溫。綠地參股東航物流混改試點(diǎn)，平安作為第二大股東支持碧桂園購買(mǎi)中集產(chǎn)城25%股份，榮盛宣布牽手菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )。來(lái)自仲量聯(lián)行關(guān)于物流地產(chǎn)的報告顯示，今年至少有254億美元的中國資本投向物流地產(chǎn)。

另有世邦魏理仕的一份《2017年亞太區投資者意向調查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報（2016年為49%），其中，物流地產(chǎn)的投資意向占到20%，受到了投資者比以往任何一年都多的青睞。

市場(chǎng)缺口：2020年達1億平方米

在仲量聯(lián)行華東區物流地產(chǎn)部總監黃暉看來(lái)，電商零售業(yè)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛，投資市場(chǎng)的交易規模也有望逐年增長(cháng)。戴德梁行的另一份報告指出，過(guò)去十年間，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。整體市場(chǎng)規模從2005年的不足3億元增長(cháng)到2016年的超過(guò)100億元，如此快速的發(fā)展主要得益于國內消費市場(chǎng)的繁榮。預計至2020年，電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億-2.1億平方米，而屆時(shí)供應量或只有5600萬(wàn)-6600萬(wàn)平方米，供應缺口超過(guò)1億平方米。在相當長(cháng)一段時(shí)期內，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應求的態(tài)勢。這也是吸引眾多企業(yè)參與的原因。

除了市場(chǎng)藍海外，物流地產(chǎn)的投資回報率也好于其他物業(yè)投資，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資回報率也是它們更為看重的。世邦魏理仕的報告顯示，物流地產(chǎn)的租金增長(cháng)幅度高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)且更穩定。以2017年一季度為例，上海的高檔住宅租金環(huán)比增長(cháng)0.9%，寫(xiě)字樓和購物中心環(huán)比增長(cháng)率分別為-0.7%和0.5%，而物流設施的租金環(huán)比增長(cháng)率為1.4%，南京更是達到了2.6%。

“此外，中國開(kāi)發(fā)商多元化轉型的需求強烈，作為行業(yè)標桿，萬(wàn)科花費巨大投資建倉庫而不是建房子，足見(jiàn)中國物流業(yè)現已成為內地地產(chǎn)投資者最熱門(mén)的標的之一。”仲量聯(lián)行中國工業(yè)地產(chǎn)部總監司徒藝如是說(shuō)。

長(cháng)周期：3-5年才能形成網(wǎng)絡(luò )化

雖然市場(chǎng)前景大且投資回報率要好于其他物業(yè)形態(tài)，但是物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資也將考驗參與者。

據悉，物流地產(chǎn)包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢，就其回報而言，同時(shí)擁有土地增值、租金回報、服務(wù)費用等未來(lái)收益空間。然而，投資周期長(cháng)、投資回報慢的特點(diǎn)也是不可規避的。

黃暉進(jìn)而表示：“物流地產(chǎn)在中國一直是外資領(lǐng)跑，最近幾年中資投資方、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，且投入巨大。然而因為工業(yè)物流用地天然稀缺以及開(kāi)發(fā)周期等因素，沒(méi)有3-5年的時(shí)間，項目形成網(wǎng)絡(luò )化、規模化幾乎不可能，因此中資在市場(chǎng)上一度只能扮演追趕者的角色。”

物流地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò )化和規模化更多指的是產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，即是否擁有足夠的客戶(hù)資源來(lái)作為支撐。據悉，有近80%的物流園區依然處于虧損性運營(yíng)甚至閑置狀態(tài)。另有國外可供參考的案例顯示，一個(gè)物流設施空置率必須控制在5%以?xún)炔拍鼙３?0%的回報，如果空置率達到15%，就難以獲得利潤。從目前國內物流行業(yè)來(lái)看，擁有強大的客戶(hù)資源才是實(shí)現物流地產(chǎn)盈利的基礎。

來(lái)源： 中國網(wǎng)地產(chǎn)

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