如果要問(wèn)哪個(gè)行業(yè)愈來(lái)愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個(gè)。

2014年，商務(wù)部出臺《關(guān)于促進(jìn)商貿物流發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，明確規定通過(guò)倉儲用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續發(fā)展，在此之前，普洛斯、阿里、萬(wàn)科、平安等大型公司均已布局這一領(lǐng)域。

曾被認為是一片紅海的物流行業(yè)，似乎迎來(lái)了另一個(gè)“黃金時(shí)代”。據統計，截至2014年5月，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續18個(gè)季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報率超過(guò)寫(xiě)字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，一線(xiàn)城市倉儲物業(yè)租金在未來(lái)15個(gè)季度還將繼續上漲。基于個(gè)人消費增長(cháng)、電商崛起等所帶來(lái)旺盛的物流倉儲的需求，以及該產(chǎn)業(yè)穩定的收益、廣闊的發(fā)展空間，越來(lái)越多的房企如萬(wàn)科、綠地、復星、華夏幸福，也基于自身專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，趁物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期，積極進(jìn)入、加快轉型、拓寬盈利渠道，但效果尚需觀(guān)察。

資本爭投物流領(lǐng)域

實(shí)際上，早在2002年左右，美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯便進(jìn)軍中國，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運營(yíng)商在2005年左右加強在該領(lǐng)域市場(chǎng)的投資、布局力度。

DTZ戴德梁行的報告顯示，除了積極在不同區域拿地，他們也瞄準了高端倉儲業(yè)務(wù)，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國際經(jīng)驗基礎之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng)增長(cháng)點(diǎn)，中國物流地產(chǎn)漸具“一超多強”的市場(chǎng)格局。

由于國內電商業(yè)的發(fā)展，更多資本開(kāi)始進(jìn)入物流行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)就早于地產(chǎn)商開(kāi)始在物流領(lǐng)域布局。

2011年開(kāi)始，京東、蘇寧先后通過(guò)重資產(chǎn)布局物流倉儲，2013年，阿里巴巴聯(lián)合銀泰、復星、順豐等共同組建“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )”，希望通過(guò)大數據來(lái)實(shí)現倉配管理和物流智能化，從而為電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、倉儲企業(yè)、第三方物流服務(wù)商等各類(lèi)企業(yè)提供平臺服務(wù)。

據菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )稱(chēng)，這將是一張能支撐日均300億，即年約10萬(wàn)億網(wǎng)絡(luò )零售額的智能骨干網(wǎng)絡(luò )。目標是“讓全中國任何一個(gè)地區做到24小時(shí)內送貨必達”。

為了實(shí)現這一愿景，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )在物流地產(chǎn)中加快了探索及布局的速度。菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )董事長(cháng)馬云于2014年前后，與海南省委書(shū)記就三亞國際旅游島試驗區接洽，推進(jìn)物流倉儲基地項目;此后又連續拜訪(fǎng)吉林、河北省。菜鳥(niǎo)投資方之一、前任銀泰投資董事長(cháng)沈國軍也曾在公開(kāi)場(chǎng)合透露，菜鳥(niǎo)早先已經(jīng)在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。

作為地產(chǎn)界老大，萬(wàn)科進(jìn)軍物流領(lǐng)域并不算早。2014年5月16日，萬(wàn)科借簽約河北廊坊項目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。萬(wàn)科方面表示，希望借助新一屆政府著(zhù)力城市群規劃下帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)重心轉移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務(wù)的崛起，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費的推動(dòng)，迅速建立全國性物流網(wǎng)絡(luò )平臺。

2015年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為獨立事業(yè)部在集團內獨立，5月，山東濟南空港現代物流服務(wù)基地項目已正式簽約;6月初，中鐵物流集團與萬(wàn)科在北京達成戰略合作協(xié)議;此外，萬(wàn)科貴陽(yáng)龍里物流項目和武漢陽(yáng)邏物流項目的建筑面積分別為10.1萬(wàn)平方米、7.6萬(wàn)平方米。

據相關(guān)機構統計，目前地產(chǎn)界除了萬(wàn)科、綠地、復星這樣的大公司，一些園區類(lèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)也在轉型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。

物流也能輕資產(chǎn)?

在傳統行業(yè)劃分中，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，主要面向制造商、電商、零售商、物流公司等客戶(hù)，以租金、管理費、服務(wù)費、土地升值等作為收入來(lái)源。

物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運營(yíng)。通常一個(gè)物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。參與物流地產(chǎn)將占用企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬(wàn)科這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(gè)物流項目的。

但在美國普洛斯模式下，通過(guò)與金融的對接，做到了輕資產(chǎn)運營(yíng)。據中信證券研究，普洛斯的收益主要來(lái)自三大業(yè)務(wù)部門(mén)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)、地產(chǎn)運營(yíng)部門(mén)和地產(chǎn)基金管理部門(mén)。

其中，地產(chǎn)基金管理部門(mén)負責組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理，管理基金及基金旗下的地產(chǎn)，從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過(guò)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。

值得注意的是，基金管理部門(mén)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占了6%左右，但是貢獻了14%左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤，是普洛斯盈利性最強的業(yè)務(wù)。

據悉，萬(wàn)科物流將引入美國黑石集團作為股東，正是看中對方在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)收購、資產(chǎn)管理能力。在引入黑石基金戰略投資者之后，萬(wàn)科有望實(shí)現普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬(wàn)科開(kāi)發(fā)物流項目，由黑石收購，進(jìn)行基金化運作，萬(wàn)科保留項目長(cháng)期運營(yíng)權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬(wàn)科的“小股操盤(pán)”模式。

DTZ戴德梁行董事、中國區工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，對于物流市場(chǎng)的新來(lái)者，考驗其市場(chǎng)競爭能力最為重要的兩個(gè)問(wèn)題，是客戶(hù)資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。

他認為，物流地產(chǎn)運營(yíng)商在和地方政府商談拿地之時(shí)，應該和其他企業(yè)組成一個(gè)聯(lián)合體，以其他企業(yè)項目的物流服務(wù)配套商的身份出現。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當地投資一些重要項目，投資的項目既能夠為地方政府創(chuàng )造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chǎn)運營(yíng)商所提供的服務(wù)。

CRIC研究中心人士則指出，大型地產(chǎn)商在這方面有很大優(yōu)勢。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的一類(lèi)，土地來(lái)源于協(xié)議出讓。企業(yè)能否取得優(yōu)質(zhì)的物流地塊，很大程度上取決于政府對企業(yè)的認可度。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科較一般的中小房企明顯具有優(yōu)勢，更受地方政府青睞。

其認為，在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時(shí)，萬(wàn)科可加快建設服務(wù)于自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)住宅建造、社區服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)。在擁有全國化的物流基地網(wǎng)絡(luò )后，萬(wàn)科再去用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段打造新興商業(yè)模式，結合點(diǎn)更多，也更容易成功。

來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟日報

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