今年進(jìn)入二季度以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒潮”越演越烈，中外媒體機構破天荒一致“唱空”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。看起來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一場(chǎng)“大戲”將要上演。

要搞清楚中國未來(lái)房?jì)r(jià)走向何方，大概要首先搞清楚為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )突然“變天”，野村認為：我們認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整是由2013年年中開(kāi)始的貨幣政策收緊所引起的。實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期一直是由貨幣政策所主導的。M2增速的拐點(diǎn)與房地產(chǎn)銷(xiāo)量和銷(xiāo)售價(jià)格的拐點(diǎn)相當吻合，并導致房地產(chǎn)投資增速的拐點(diǎn)。

我們不會(huì )低估結構性供應過(guò)剩問(wèn)題對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的影響。實(shí)際上，我們認為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整是一個(gè)自然而然的結果，就像之前美國和日本房地產(chǎn)泡沫一樣，貨幣政策緊縮起了重要影響，特別是在問(wèn)題爆發(fā)的時(shí)點(diǎn)和調整的速度上。

本輪中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒潮”是中央緊縮房地產(chǎn)信貸供應，尤其是通過(guò)整頓影子銀行市場(chǎng)，逐步限制繞開(kāi)監管流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸（房地產(chǎn)貸款是非標資產(chǎn)的主要組成部分），大概不會(huì )有人質(zhì)疑。下圖更明顯地顯示了進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資困境加劇得有多厲害。

然而應該記住的是，令房地產(chǎn)市場(chǎng)凍結（也就是市場(chǎng)進(jìn)入深度觀(guān)望， 成交量持續低迷）絕不是中央調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終目標，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上下游經(jīng)濟部門(mén)對中國經(jīng)濟增長(cháng)、銀行體系穩定和地方政府財政的重要性已經(jīng)是公開(kāi)的“秘密”。正因如此，很多機構已經(jīng)預期，中央政府將寬松部分房地產(chǎn)調控政策。

奇怪的是，為什么現在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大跌，甚至有報道稱(chēng)部分城市房?jì)r(jià)已經(jīng)腰斬，中央政府看起來(lái)仍然“無(wú)動(dòng)于衷”，特別是現在市場(chǎng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期已經(jīng)進(jìn)入了敏感期，如果市場(chǎng)確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)將崩盤(pán)的預期，追漲殺跌的市場(chǎng)心理可能很容易就會(huì )令這個(gè)結果自我實(shí)現——這極可能引起系統性風(fēng)險。這不禁讓人發(fā)問(wèn)，中央觀(guān)望的意圖何在？接下來(lái)又會(huì )用什么措施應對呢？

今年以來(lái)人民幣匯率改革的進(jìn)展可能能給予我們一點(diǎn)提示。為了打擊套利資金的流入，看起來(lái)今年年初央行引導了人民幣匯率的大幅貶值，而且貶值幅度一舉沖破市場(chǎng)的心理底線(xiàn)6.20（因為跌破6.20將會(huì )導致很多利用衍生品投機人民幣單向升值的實(shí)體企業(yè)蒙受虧損，甚至可能引發(fā)資本外逃），這讓很多市場(chǎng)參與者措手不及，但從結果來(lái)看，看起來(lái)央行的大膽行動(dòng)成功初步錨定了人民幣匯率雙向波動(dòng)的市場(chǎng)預期。央行突破底線(xiàn)制造的巨大不確定性，看起來(lái)形成了一種市場(chǎng)威脅力，而這令看多和看空人民幣的市場(chǎng)力量取得一種微妙的平衡。

種種跡象顯示，新一屆政府在推動(dòng)改革上更為大膽，更好地把握了激進(jìn)措施的風(fēng)險和收益，不怕突破市場(chǎng)預期的政策底線(xiàn)。在過(guò)去，市場(chǎng)往往能抓住政策底線(xiàn)，形成一種間接的套利機會(huì )，而這本身又是過(guò)去改革成效有限的根源之一。如果能以此類(lèi)推，那么當前中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)“寒潮”的漠視，其實(shí)也是一種打破市場(chǎng)心理預期的策略——如果市場(chǎng)一出問(wèn)題馬上就救，那么本輪“蓄謀已久”的房地產(chǎn)調控很可能會(huì )像過(guò)去一樣失敗告終。

中央對這輪“寒潮”的漠然，給多個(gè)市場(chǎng)主體傳遞了強烈的信號。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信號是，中央會(huì )容忍它們的破產(chǎn)違約，會(huì )容忍地方政府買(mǎi)地收入的下滑，不會(huì )再放開(kāi)隱形的信貸供應，如果你們捂盤(pán)惜售就“等死”吧。對投機者而言，用政策威脅力打壓炒賣(mài)風(fēng)氣，扼殺房?jì)r(jià)只漲不跌的預期。對地方政府的信號是，通過(guò)推高土地價(jià)格過(guò)上好日子的日子已經(jīng)過(guò)去了，當然如果是為民做實(shí)事，地方財政就不會(huì )出現問(wèn)題，特別是新的預算法草案已經(jīng)有限放開(kāi)了地方政府發(fā)債。

當然，敢于突破市場(chǎng)預期的底線(xiàn)并非罔顧風(fēng)險（絕不容許房?jì)r(jià)崩盤(pán)的預期自我實(shí)現）。鑒于中央調控房地產(chǎn)的最終目的應該是穩住甚至差別化打壓房?jì)r(jià)，防止系統性風(fēng)險累積，盤(pán)活存量商品房，而用人民幣大幅貶值的匯改思路，突破市場(chǎng)預期底線(xiàn)是為了制造一種微妙的平衡，那么中央應該很快會(huì )重申房地產(chǎn)調控中的“底線(xiàn)思維”。

然而，中央的信號也可能會(huì )對存在剛性需求的購房者形成負面影響，這是有違“滿(mǎn)足群眾合理自住需求”的房地產(chǎn)調控目標的。如果不能盤(pán)活“剛需”購房者的買(mǎi)房意愿、買(mǎi)房能力，那么對中國經(jīng)濟和人民幸福感都將是巨大的損害。據21世紀網(wǎng)報道：中原地產(chǎn)研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進(jìn)一步收緊的跡象；而在三四線(xiàn)城市，房貸更難以獲得。21世紀經(jīng)濟報道記者選取十個(gè)位于山西、廣東、湖南、福建的三四線(xiàn)城市采訪(fǎng)顯示，其房貸收緊比一二線(xiàn)城市幅度更大。

這種房貸配置的現狀是和中央城鎮化戰略和化解三四線(xiàn)城市商品房供應過(guò)剩相矛盾的。最近越來(lái)越多機構預期，中央將會(huì )降準，放開(kāi)房貸門(mén)檻或放開(kāi)限購來(lái)救市，但這明顯不符合新一屆政府經(jīng)濟政策“微調”的風(fēng)格，也無(wú)助于改變房貸配置的扭曲現狀。鑒于最近人民銀行的報告多次強調要“督促落實(shí)差別化住房信貸政策”，中央將推出針對三四線(xiàn)城市的房貸利率優(yōu)惠，降低三四線(xiàn)城市的房貸門(mén)檻來(lái)“救市”理應是理性的預期。

也就是說(shuō)，放寬限購等行政措施應該只是個(gè)別城市“保底線(xiàn)”的特殊個(gè)案，而中央層面的“救市”理應是兼顧調結構，盤(pán)活存量和化解風(fēng)險的針對性措施，而不是一刀切的松綁。

特別值得注意的是，新一屆政府成立以來(lái)，鮮有談?wù)摲康禺a(chǎn)調控的問(wèn)題，但種種跡象顯示，新一屆政府對房地產(chǎn)的調控是“蓄謀已久”，而且目的是從根本上化解中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的。這大概說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：1.市場(chǎng)無(wú)法把控中央的調控方向增強了調控的威脅力；2.中央沒(méi)公開(kāi)提及的改革并非不改（你懂的）。

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