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借“東風(fēng)”走向成功，物流地產(chǎn)該如何尋找“東風(fēng)”

相關(guān)專(zhuān)題：資訊頻道物流資訊發(fā)布時(shí)間：2017-04-06

資訊導讀：當代物流地產(chǎn)的規劃重點(diǎn)是在最短時(shí)間觸及到消費市場(chǎng)，降低物流作業(yè)成本；其次，從普洛斯自身分析，它在掌握客戶(hù)需求與產(chǎn)業(yè)趨勢上有優(yōu)勢；同時(shí)，增強物流中心存在的價(jià)值，需要在距離上做出合理規劃。

當代物流地產(chǎn)的規劃重點(diǎn)是在最短時(shí)間觸及到消費市場(chǎng)，降低物流作業(yè)成本；其次，從普洛斯自身分析，它在掌握客戶(hù)需求與產(chǎn)業(yè)趨勢上有優(yōu)勢；同時(shí)，增強物流中心存在的價(jià)值，需要在距離上做出合理規劃。

當代物流地產(chǎn)的發(fā)展

物流地產(chǎn)業(yè)其本質(zhì)屬于建筑不動(dòng)產(chǎn)的建設、買(mǎi)賣(mài)、租賃，只是其標的物不是一般消費性住宅，而是提供給工廠(chǎng)、物流中心、貨運業(yè)所需的營(yíng)運場(chǎng)地。以往企業(yè)或許會(huì )選擇購地自建營(yíng)運場(chǎng)地，但是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是隨市場(chǎng)波動(dòng)的，購地自建不僅風(fēng)險較大，也容易限制企業(yè)本身的擴張速度，因此最快、也最保險的方法，就是租賃適合的營(yíng)運場(chǎng)所，并視市場(chǎng)狀況調整租賃空間。

以現在最熱門(mén)的跨境電商為例，商品一旦離開(kāi)本國，就需要有暫時(shí)的倉儲、轉運、加工場(chǎng)所，這大大促進(jìn)了物流地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展。更重要的是，在1995年以前，物流中心多是為特定客戶(hù)量身訂做，十多年過(guò)去，這些舊式物流中心可能要花許多成本改造，才能符合現代物流對于防臺、抗震、作業(yè)動(dòng)線(xiàn)的需求。

例如，以往因為貨物種類(lèi)少、數量多，物流中心一樓需要盡量高大以利堆高機裝卸，但是現在商品種類(lèi)多，這樣的物流中心可能浪費儲位空間；以往的物流中心可能以倉儲為主要目的，因此貨車(chē)停靠碼頭不需要太多，而當代的物流強調快速轉運、越庫，因此會(huì )需要多車(chē)輛同時(shí)停靠，這些因素，造成新式物流中心的需求大量增加，也使得物流地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。

過(guò)去的物流地產(chǎn)，自動(dòng)化程度可能很低，也沒(méi)有什么先進(jìn)的倉儲管理系統，各地區型物流中心多以人力管理為主，彼此間訊息交換的程度較低，因此庫存水平高、缺貨率高。

如今，隨著(zhù)廠(chǎng)商對市場(chǎng)的掌握度增加，以及對于統一管理的需求增加，需要有一個(gè)中央級的物流中心，除了指揮各分區物流中心的庫存調度，也可導入自動(dòng)化儲運設備以及倉儲管理系統（WMS），使得物流中心的處理訊息可以與客戶(hù)相關(guān)的信息系統對接。

同時(shí)隨著(zhù)物流的需求增加，地產(chǎn)業(yè)必須有能力開(kāi)發(fā)整體的物流園區，提供物流中心所需要的周邊服務(wù)，例如基本的餐飲設施、警消單位、廢棄物和廢水處理中心、變電站、加油站、車(chē)輛和堆高機維修中心，甚至有簡(jiǎn)易的公園綠地，以及太陽(yáng)能、風(fēng)力集電設施等。

功能齊全的物流中心，或許單位租金較高，但是因為周邊設施齊全，對物流營(yíng)運廠(chǎng)商而言反而能降低整體成本。然而，要開(kāi)發(fā)物流園區，需要有政府的公權力介入，以及完整的配套法規。

不管是單一的物流中心，或是功能齊全的物流園區，規劃面積多大，樓地板空間有多少，其實(shí)不再是現代物流地產(chǎn)的規劃重點(diǎn)。重要的是，客戶(hù)進(jìn)駐之后，能透過(guò)此點(diǎn)在最短時(shí)間內觸及到那些消費市場(chǎng)，并且降低物流作業(yè)成本。

掌握客戶(hù)需求與產(chǎn)業(yè)趨勢

目前全球最大的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一普洛斯集團，在全球20多個(gè)國家都建設有現代化物流中心，除此之外普洛斯集團還有相當完整的物流智庫，幾乎各國的基礎設施、人口結構、稅制、建筑法規，普洛斯集團均做了很深入的分析，因此只要客戶(hù)有需求，普洛斯可以很快幫客戶(hù)蓋出適合的物流中心。

不過(guò)，不見(jiàn)得世界級的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就一定無(wú)往不利。以印度為例，最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是IndoSpace；在歐洲，最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是Goodman嘉民，不同地區有不同的產(chǎn)業(yè)特性以及法規稅制，要成為物流地產(chǎn)界龍頭，掌握客戶(hù)需求與產(chǎn)業(yè)趨勢，依然是關(guān)鍵成功因素。

先進(jìn)的物流地產(chǎn)規劃會(huì )吸引大量資金與人才，因此理論上，政府應該協(xié)助甚至主導物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，才能使物流地產(chǎn)與城市配套發(fā)展，帶動(dòng)整體經(jīng)濟。物流地產(chǎn)在規劃上，必須要能與國際接軌，例如樓地板荷重、梁柱間距、碼頭高度、進(jìn)出門(mén)口寬度等，甚至要有合理、公開(kāi)的租金結構，并由政府當房東。如果一個(gè)國家的物流地產(chǎn)大部分都是以民間私有為主，用戶(hù)與個(gè)別業(yè)主談判，將會(huì )拖長(cháng)整體進(jìn)駐時(shí)間。

物流地產(chǎn)商還需要了解，不同國家的地區驅動(dòng)物流活動(dòng)的主要產(chǎn)業(yè)是什么，才能開(kāi)發(fā)出好的物流地產(chǎn)。例如，印度主要的物流活動(dòng)來(lái)自汽車(chē)、紡織、制藥、水泥業(yè)；美國主要的物流驅動(dòng)力來(lái)自食品、飲料與電子商務(wù)活動(dòng)；而中國的主要物流活動(dòng)來(lái)自鋼鐵、水泥、紡織、電子業(yè)與近來(lái)興盛的電子商務(wù)活動(dòng)。

考慮周詳才能做出最佳規劃

此外，物流地產(chǎn)商也需要分析，不同產(chǎn)品從最初生產(chǎn)到其最終使用地點(diǎn)的距離，這個(gè)距離愈遠，就愈有物流中心存在的價(jià)值。以家電為例，如果僅是國內消費用，物流中心內需有較多料架，也須規劃維修中心或是逆物流處理場(chǎng)所；但是如果屬于出口導向，可能就得考慮更多復雜的流通加工、改包裝、改電壓、改標簽、貨柜堆棧等活動(dòng)。

成功的地產(chǎn)商或許很難預測下一個(gè)承租客戶(hù)實(shí)際的使用目的，但是保持物流中心的擴充彈性或是空間變更彈性總是正確方向。

物流中心的整體土木建筑或許相對消費性住宅要簡(jiǎn)單得多，但是內部空間的規劃，以及相關(guān)的管理措施，都需要因應進(jìn)駐客戶(hù)的不同而調整：

從事電子商務(wù)的物流中心，其地點(diǎn)當然要選在都會(huì )周邊，并且要有足夠的進(jìn)出碼頭；

如果屬于儲存型的物流中心（例如銀行業(yè)、電信業(yè)的文件中心），就要有更好的防震與消防設施；

如果屬于產(chǎn)業(yè)支援型的零件中心（如汽車(chē)產(chǎn)業(yè)），物流設施規劃就需要能提供穩定的電力以及備援設備，使自動(dòng)倉儲系統可順暢運作；

如果屬于存放危險品的物流中心，地產(chǎn)商就不該為了營(yíng)收，而忽略了危險品進(jìn)駐后的安全管理與緊急應變計劃，其物流中心的區位也應與其他設施明顯區隔。不論是哪一種物流中心，基本的污水、廢棄物、噪音、空污、大型車(chē)輛回轉、交通阻塞等問(wèn)題，都應該是地產(chǎn)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)就得考慮周詳。

許多人會(huì )認為投資物流中心比蓋一般的消費性住宅報酬率高，因為蓋物流中心多可在9~12個(gè)月內完工，建筑難度相對較低，而且新物流中心的需求大于供給，因此投資報酬率比消費住宅高。因此，似乎只要有錢(qián)、有地，就可以成為物流地產(chǎn)商。然而很多人卻忽略了一個(gè)重要的事實(shí)：物流中心建筑本身，其實(shí)只是整體物流服務(wù)的一個(gè)環(huán)節，還需要有良好的配送體系，以及適合的物流信息系統，三者才能產(chǎn)生綜效。物流地產(chǎn)業(yè)也不能僅有建設物流中心的能力，協(xié)助客戶(hù)做好物流中心的搬遷、人才招募、基本的儲位規劃，最終縮短客戶(hù)的營(yíng)運啟動(dòng)時(shí)間，是物流地產(chǎn)業(yè)要持續努力的方向。

在強調大數據的時(shí)代，物流地產(chǎn)業(yè)必須取得更精準的消費群聚資料，而不能單純從城市人口數、抓比例去推估物流中心據點(diǎn)。因為在信息科技的輔助下，大量計算各地址的相對距離不再困難。

以電商物流中心為例，地產(chǎn)業(yè)應該與電商平臺合作，電商平臺可提供消費者、商品供應商的地址資料，地產(chǎn)業(yè)則可根據這二種資料，計算出最佳的物流中心區位，而且這樣的評估應該每年執行，理由很簡(jiǎn)單：當消費者或是供應商的群聚都已經(jīng)偏離原來(lái)規劃的地理區位，如果用既有的物流中心持續營(yíng)運，運輸成本一定會(huì )越來(lái)越高。

物流地產(chǎn)的發(fā)展會(huì )受到其先天條件的限制。柬埔寨常受洪災，菲律賓每年都至少有三個(gè)臺風(fēng)直接侵襲，瑞士境內多山、也沒(méi)有海運港，不利物流運輸等等，這些都很大地限制了當地物流地產(chǎn)的發(fā)展。

但這也并非絕對，新加坡這個(gè)彈丸之國，既缺乏內需市場(chǎng)，也沒(méi)有知名的制造大廠(chǎng)，但是物流績(jì)效幾乎連年排在全球前五名。新加坡的成功，證明只要有良好的規劃，物流就可和世界接軌。反觀(guān)許多國家和地區，擁有絕佳的海空地理條件，也有穩定的政治、經(jīng)濟環(huán)境，但是政府未把物流視為戰略產(chǎn)業(yè)，一旦產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)群聚現象，再想到積極開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)，卻早已失去先機。

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